酒店类商业地产借机“咸鱼翻身”
目前北京酒店类物业需求增势明显，业内认为到2008年北京市酒店缺口约180家-190家，更大需求在两年内集中释放，将给酒店类投资物业带来机遇
随着北京旅游、商务活动对酒店需求日益加大，导致北京市现有酒店档次和数量不够。据协成房地产经纪公司统计数据显示，北京酒店类物业需求增大趋势明显，近两年将集中释放。由于历史上供过于求，及近期新政抑制短期投机影响，市场投资产品降温，但酒店类物业需求增大为酒店服务式公寓等产品投资带来翻身机会。
酒店类物业的租赁客户主要是以商务居住为主，其中包括外企高级员工、国内大型私企老板等高阶层人士。
「预计」
二年内酒店服务式公寓需求达到高峰
目前投资型酒店类商业地产包括产权式酒店及酒店服务式公寓。而新的投资机遇将使产权式酒店投资再度引起业界的关注，租金走入低谷的公寓市场可通过引入酒店服务打一场翻身仗，据业内预计酒店类物业需求会在两年内释放。
据协成房地产经纪公司（以下简称协成公司）的统计数据显示，2008年奥运会，北京市酒店缺口大概有180家-190家，这为酒店服务式公寓的开发提供了市场机遇。同时该公司表示市场预热在未来这两年就会开始产生。
据此前旅游界的测算，2008年，北京市旅客总数将达到1.7亿人次，其中海外游客将达到400万到500万人次，外省市来京游客在奥运会一至二年内将达到高峰，可达1.13亿人次。同时北京市在申奥报告中承诺，整个北京星级酒店总数将达到800家，客房总数达到13万间，而目前北京市总共拥有星级酒店才614家，客房总数10.9万间，按照这个承诺，北京尚缺186家星级酒店。
对此，一位国际酒店专家分析认为，北京酒店设施在数量、规模和档次上的巨大缺口和每年1亿左右的客流量，使得一些酒店类商业地产项目的投资迎来一次机遇。
据记者了解，目前投资型酒店类商业地产包括产权式酒店及酒店服务式公寓。而新的投资机遇将使产权式酒店投资再度引起业界的关注，而租金走入低谷的公寓市场可通过引入酒店服务打一场翻身仗。
「影响一」
公寓租赁借势酒店服务走出低谷
目前高档公寓的租金仍以2%-3%的速度缓慢下滑，预计受供应量影响，租金还会持续下滑，但不会出现猛烈下跌的趋势，尤其是酒店服务式公寓租金水平比较稳定，在新需求拉动下，租赁长线投资回报较平稳。
目前，作为房地产开发产品之一的酒店服务式公寓逐渐增多。据统计，近两年，北京高级公寓项目已发展到100余个，其中酒店服务式公寓则有近40个，共提供近3万个住宅单位。
据记者了解，2000年以后，公寓和酒店服务式公寓供应面积大幅度上涨，在2003年达到历年来370多万平米的顶峰，而在2002年内、外销房并轨后，价格下降和产品激增使公寓租金也同时下降。
就目前的市场情况看，高档公寓的租金仍然在以2%-3%的速度缓慢下滑。北京协成公司预计受预期供应量的影响，租金还会呈持续下滑趋势，租金水平远不能达到1995年左右的水平，不会再出现1995年以后的猛烈下跌的趋势。而对于酒店服务式公寓市场的供给情况来说，其租金水平比较真实可靠，所以其租金水平比较稳定，尤其是在新的需求拉动下，租赁长线投资回报也比较平稳。
「影响二」
国际酒店业巨头抢滩布局产权式酒店
目前，投资型产权式酒店在各个区域陆续推出，如东直门外使馆区的“皇家港湾”产权酒店；德胜门区域的君濠国际产权酒店。与此同时，是否具备全面妥善退出机制，已是投资者选择产权式酒店及服务式公寓的一个重要标准。
目前，国际酒店业巨头们早已经开始了在北京的抢滩布局。在北京CBD地区，国际酒店巨头的抢滩布局甚至已经到了白热化的程度。北京华贸中心、银泰中心、国贸中心、财富中心这几处突出的建筑集群，均能发现豪华酒店。这些酒店都将集中在2007年左右竣工或开业。而投资型的产权式酒店的开发也在各个区域陆续推出，如东直门外使馆区的“皇家港湾”产权酒店；德胜门区域新推出的君濠国际产权酒店。
产权投资酒店在投资界曾因虚假的高回报承诺而受到质疑，对此，北京颐西房地产开发有限公司总经理王冲指出，目前一些引起纠纷的产权酒店中有一个比较普遍的规律：为了尽快达到发展商资金回笼的目的，以高回报率、长包租期来吸引投资者，根本不顾酒店管理公司后期运营的压力，实际上这种做法是一种极其不负责任的行为，最后的结果很可能是酒店管理公司不堪压力撤手，投资者收益无从兑现。王冲还表示，一家产权酒店是否能保证投资者的收益，主要决定于酒店的选址、定位，酒店的后期运营管理，收益的分配方式及退出机制等几个方面。尤其是退出机制对于产权式酒店则相当于一个安全杠杆，一般情况下都不希望它发挥作用，但依靠它可降低损失。在产权式酒店尚无标准可依的今天，除了一些常规的投资风险意识和监督制度，是否具备全面妥善的退出机制，已是投资者选择产权式酒店及酒店服务式公寓的一个重要参考标准。
市场趋势
商务需求促传统酒店转型
中关村区域酒店类物业表现尤为明显，目前已转型为商务酒店模式
酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。据调研结果分析，投资客户目前主要可以分为两大类型：第一类纯投资型客户和第二类养老型客户，目标租赁客户主要为商务居住。由于商务居住等新的需求特征出现，促使酒店业正从传统的酒店走向综合酒店，再走向商务酒店的发展历程。
纯投资型客户占六成
协成公司的研究显示，酒店式服务公寓纯投资型客户，主要由个人投资者和机构投资者组成，个人投资者年龄在25岁－35岁范围内，机构投资者主要是具备一定经济实力的中、小型企业。他们购买酒店式服务公寓的主要目的是看中了酒店的增值潜力，其预期投资回报率一般在8％－15％。这部分客户占整个客户总数的60％左右。
第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在40岁以上，购买目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。预期投资回报率多在10％以下，最看重项目的发展潜力，占客户总数的15％左右。
需求促使传统酒店向商务酒店转型
目前，北京酒店类服务公寓和产权式酒店的目标租赁客户主要是外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，租赁酒店类服务公寓是为满足长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，一般由公司担负高额的房租费用，其中，欧美人占到65％。
据协成公司调查发现，由于新的需求特征出现，酒店业正从传统的酒店向综合酒店，再向商务酒店过渡。而且这种现象在中关村区域的酒店类物业中表现得尤为突出，该区域内的酒店类物业已经发展成为商务酒店模式。
热点区域
投资热点集中核心商圈
国贸、丽都、朝阳等商圈是目前投资热点区域
据协成公司提供的统计分析，国贸、丽都、朝阳等商圈是目前酒店式公寓热度较高的区域，而未来的潜力地区则是中关村、金融街以及各旅游度假区。
CBD地区
租金高，出租率高
CBD区域的公寓主要有三种形式：服务式公寓、商住公寓和纯居住公寓。在13个项目中，有酒店式服务式公寓5个。国贸、嘉里、京广、丽晶苑均为北京市具有代表性的高档酒店服务式公寓，租金高、出租率高，深受国际租户的欢迎。酒店服务式公寓面向短期出差、有住房预算的跨国公司的高层管理人员。
金融街地区
市场竞争激烈
金融街酒店服务式公寓市场现有供应量为22万平方米左右，未来两三年内将有三个新项目投入使用，可提供16.2万平方米的公寓面积。该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，所以更贴近居住本质的商务酒店服务式公寓将会得到本地区商务人士的认同。
该地区高档酒店式服务公寓销售均价为1.95万元/平方米，租价为每平方米每月13美元。目前酒店式服务公寓市场的竞争形势也将日趋激烈。
中关村地区
需求量大，价格适中
到目前为止，中关村地区公寓市场总供应面积为57万平方米，其中酒店式服务公寓占30％。
目前中关村酒店式服务公寓价格比较适中，一般项目售价在8000元-10000元/平方米之间。
2005-7-8 9:17:10
