酒店式公寓抢滩市场 异军突起
后来居上 抢占投资市场来自戴德梁行最新的调查显示，截止2005年1季度，北京具有代表性的酒店式公寓共有25个，主要分布在CBD、中关村、长安街、亚运村和望京板块。其中，CBD共有7个，占总体市场的28%；中关村5个，占20%；长安街8个，占32%；亚运村2个，占8%；望京3个，占12%，总体供应套数11960套。这些酒店式公寓有71%的售价都是在1万元/平方米以上，其中10000～12000元/平方米的占21%，12000～16000元/平方米的占36%，16000元/平方米的占14%。
除了经营期较长的酒店式公寓，从2004年下半年到今年上半年，北京市场上又出现了一大批酒店式公寓，纽约客、远中悦莱、海晟名苑、嘉美风尚、花园公寓、晶都国际以及目前北京市中心唯一的产权式酒店——中欣戴斯酒店，等等。可以说，酒店式公寓已经由最初的试点逐渐普及开来，也有越来越多的人认识到这个市场，投资这类产品。
6月17日，记者在国贸夏季房展会采访了北京金冠达房地产开发有限公司企划营销总监潘靖之，他认为“北京作为国际化城市，其商业和商务的发展使得酒店式公寓的发展成为必然趋势。”
商务发展助力 商家发现需求
酒店式公寓的市场发展得益于商务市场的发展和成熟。
北京市裕发东瑞房地产开发有限公司副总经理郁彬表示，城市的进一步发展，商务氛围更加浓厚，商务需求进一步增加，这是酒店式公寓发展的前提条件，也是有利因素。华高莱斯副总经理公衍奎表示，商务市场发展和成熟就会产生一些特定需求，比如涉外客户经常在国内居住，或者国内企业高管常有商务往来，就需要购买或租住酒店式公寓。
同时，酒店式公寓逐渐成为市场热点，与其产品特点不无关系。
由于目前市场上的称谓比较多，公衍奎首先对市场上的同类业态做了分类。第一类，纯经营性的酒店式公寓。这类产品和酒店的区别在于建筑形式不同，在经营模式上都保持产权统一，向消费者出租，这类产品也可以称作公寓式酒店；第二类，产权式酒店。这类产品一般是开发商将大产权分散卖给小投资者，再由专业的经营公司进行统一经营。第三类，赋予酒店式服务的高档公寓。这类产品既可以用于自住，也可以用于经营。
无论哪一种类型，酒店式公寓都具有某些共同的特性，例如主要是精装小户型，总价也不会太高；都设计有厨房，便于居家生活等。其特点也就决定了其面对的主要客群是在某一地方中长期停留，既可以过家庭生活，同时又不用自己收拾家务，能够享受酒店、通讯、翻译等商务配套的高级人士。“家的感觉，酒店的服务”是酒店式公寓与纯高档公寓以及酒店相比的绝对优势。
商务市场的发展和成熟是催生酒店式公寓的重要原因，另一方面则缘于开发商发现了这块市场空白。潘靖之表示，处在望京的嘉美风尚正是看中了这个市场推出公寓式酒店，位于北太平庄的花园公寓同样看好这个市场。
需求有所增加，供应者发现需求并提供相应的产品，所以才形成供需两旺的态势。
完善商务业态 互补与竞争并存
酒店式公寓并不算新生事物，但还未广泛普及，目前的迅速发展与逐渐成熟将带来诸多影响。
第一， 酒店式公寓能满足更多商务人士的居住与商务需求。既能提供居家生活，又有酒店服务，方便商务人士的居住和商务交流。
第二， 酒店式公寓与酒店、写字楼呈互补关系，相互提升。公衍奎表示，无论是国贸还是嘉里这些经典项目的酒店式公寓运营都表明，酒店式公寓、酒店和写字楼之间有很强的互补性，并且这三种类型的产品联合经营会产生意想不到的效果。大型企业入驻高档写字楼，这些企业的高管产生对酒店式公寓的需求；同时，这些企业还经常有商务会议和商务活动，短期停留的来宾对酒店的需求也很高。从管理角度看，酒店式公寓的管理相对简单，如果与酒店进行联合管理，在降低管理成本的同时，还能提高管理质量。
第三，酒店式公寓与酒店、写字楼、高档公寓、涉外公寓以及其他同类型产品的竞争也会加剧。潘靖之表示，酒店式公寓兼具了酒店的服务优势和写字楼的通讯优势，所以很多时候它也成为了企业办公的选择之一，这无疑会分流其他产品的客户。反过来，高档公寓、涉外公寓对酒店式公寓也有竞争力，虽然前者的服务比不上后者，但是价格方面有较大优势。
第四，随着更多的开发商认识到这个市场，可能导致酒店式公寓放量太多，导致短期的供大于求，不仅面临其他产品的竞争，同类产品间的竞争也会比较激烈。
判别多方风险 防患于未然
在酒店式公寓迅速发展的同时，其美好的前景也是可以预期的。一方面，目前市场上的这类产品还有较大的稀缺性，而商务市场的发展又在不断推进需求；另一方面，2008奥运契机以及整个经济健康发展的大环境也是其发展的利好因素。
但是，今年出台的政策却不利于这个市场。“在今年的调控政策出台之前，酒店式公寓的投资市场非常红火。”一位业内人士分析。但公衍奎表示，政策对酒店式公寓的影响很大，因为这个领域涉及到较多的投资行为，这正是宏观调控的重点，人们所受的心理影响严重，所以当前形势比较严峻。
在这样的背景下，开发商应该如何面对？潘靖之认为，最理想的状态是开发商在项目前期就引入专业的酒店经营公司，进行论证，再根据调研论证打造适合的产品。产品必须处理好与投资者、与经营公司以及最终的消费者之间的关系。
公衍奎表示，酒店式公寓的开发经营与商业的开发经营有很多类似的地方，其核心都在于后期的经营管理，只有实行差异化管理，搞好后期的经营，才能实现产品持续良性的运转。
而对于投资者来说，投资这类产品关键要考察几个方面：一是该物业周边是否具有相应的消费客群，这是关键;二是考察开发商引入的运营公司的实力和其当前正在服务的项目状况；三是考察开发商的担保公司，以免其形同虚设，无法保证投资收益；四是要调查目前市场上同类产品的投资回报率，并且把握政策的走向；五是在与开发商签订合同时要谨慎，咨询专业律师，避免合同陷阱。最后要考虑资金的退出机制，投资者必须考虑这一点，准备投入多长时间，在什么情况下可以退出资金，如何退出？
2005-7-7 8:53:33
