需求大供应小 北京酒店式公寓稀缺成为投资新宠
一直以来，北京酒店式公寓的供应都比较有限。但随着外资企业在华业务的逐渐拓展，外籍高级管理人员在华更为频繁，对酒店服务式公寓的需求日趋旺盛。因此在供求关系作用之下，酒店式服务公寓的市场受调控影响不大，租金稳中有升，空置率在各类物业中保持最低。
据世邦魏理仕2005年调研数据显示，北京市场真正符合标准、具有代表性的酒店式服
务公寓有40个左右，主要集中在CBD、燕莎、丽都、赛特、中关村等几大商圈。在传统的市场中，酒店式服务公寓基本只租不卖，如雅诗阁、国贸公寓等，出售的项目仅在近几年才出现，早几年的金桥国际公寓、晶都国际及今年被扬子基金整栋购买的远洋新干线、韩建集团在秋展上亮相的银钻公寓等。
产品稀缺有优势
据戴德梁行董事助理岳锋钢介绍，酒店式服务公寓源于欧洲，其理念为“酒店式服务，公寓式管理”，提供酒店式服务的公寓，集住宅、酒店服务、会所等多功能于一体的业态。酒店式服务式公寓的服务功能，主要为居住，强调居住环境，有一些商业配套设施。服务式公寓相对于酒店而言是一个长期的居所，而且它也要有像酒店一样完善的服务。此外服务式公寓相对比酒店而言有很明显的价格优势。
岳锋钢说，随着市场的需求依旧旺盛，高档酒店式公寓的平均租金从26.3美元/平方米上升到27.2美元/平方米，高档酒店式公寓与低档酒店式公寓的平均租金维持在21.2美元/平方米。尤其是燕莎、赛特等热点区域的项目，已经成为房地产投资新宠。
需求量大供应小
仲量联行服务公寓营运总监奚正华认为，对地段要求高，市场需求量大，供量小，使酒店式服务公寓成为一种稀缺业态。
根据仲量联行的报告，来自亚洲地区的外籍人员对住宅的需求非常强劲，很多大型的跨国公司特别是汽车、电信、IT、保险等等专业服务领域都有持续强劲的需求。北京聚集着各国的大使、参赞、各国使馆的工作人员及家属、外国企业在中国的“首代”及为他工作的外籍员工，他们收入不菲，有高额的住房补贴，他们是酒店式服务公寓的主力租住客群。但在公寓类产品最密集、酒店式公寓需求最为旺盛的CBD内，目前只有几个在售的酒店式服务公寓，主要有主力户型50-100平方米的银钻公寓，推产权概念的美华世纪、主打户型是80多平方米的东方瑞景、最大户型面积500平方米的通用时代等。而刚刚推出的银钻公寓作为该区域为数不多的全精装酒店式公寓之一，总建筑面积11万平方米，主力户型为50至100平方米，户型设计强调与酒店的差异，香港知名设计师陈中爵打破长方形的酒店布局，在小空间内设计了步入式衣帽间、开放式厨房，卫生间采用玻璃隔断，大胆而时尚。同时，该项目绿化率为31%，规划了18000平方米商业，并由第一太平戴维斯提供全程的物业顾问，因此业内人士认为其租务前景非常看好。据销售负责人介绍，项目亮相后销售速度很快，其中很重要的原因是由于在赛特的黄金地段拥有这种小户型、低总价的酒店式公寓的确比较稀缺，虽然价格一直呈上升态势，但仍然有很多客户青睐。
地段和经营是核心
目前，北京的酒店式服务公寓租金一居室平均8000-12000元，二居室平均12000-15000元，三居室平均30000-40000元。依据一些专业机构公布的北京市酒店式服务公寓租房市场调查结果，目前CBD区域酒店式服务公寓平均租价为18美元/平方米/月，比普通高档公寓租金高出很多。业内人士评价，北京2008年奥运会期间需要800家能够提供国际化服务的酒店，而北京目前同等档次酒店数量还未达到此标准，市场空缺很大，而酒店式服务公寓正好是可以填充这个市场空缺的物业类型。
不过，一些专家提醒说，投资酒店式公寓，主要看地段，还有经营前景及未来发展。客户大部分是商务人士，讲求方便，所以商务环境是否浓郁，交通是否便捷，周边配套如学校、医院等是否完备，决定物业有没有稳定的消费群。因此，借力成熟商圈的物业更具投资价值。此外如果物业公司缺乏酒店经营能力就无法为业主提供高质量的酒店式服务，也无法保证足够的客源，因此，能否提供优良的酒店式服务就显得尤为重要。
2005-11-25 8:46:48
