厦门:房屋出租 短租公寓给小户型投资吃"定心丸"

短租公寓给小户型投资吃“定心丸” 　　最近，梁小姐终于把自己在莲坂附近投资的一套小公寓租出去了。这套面积33平方米的精装修公寓没有让梁小姐在装修上操心，但交房后想租个好价位却并不容易。因为当初对该地段的出租价位评估是每月1300元一1600元，但因为该项目全部是投资型小户型，所以一交房，地段内的房源激增，需求却没有明显增加，使得出租价位一直不理想。空置了几个月后，一家短租公寓公司通过中介与梁小姐接洽，鉴订了一个长达三年的出租合约，每月租金是1150元。虽然比当初预期中的少了一点，但梁小姐觉得省了当房东的许多麻烦事，倒也落得轻松。 　　记者到莲坂、文灶、厦大附近的一些短租公寓走访时了解到，目前，厦门的短租公寓越来越多，市场竞争也激烈起来。而这些短租公寓的房源，绝大部分是投资型业主。短租公寓公司通过与业主鉴订长期租赁合约获取房源来开展业务，出租业主则有了稳定的房租收入以取得自己的投资收益。可以说，新形式的短租公寓让小户型的投资者找到一个较为稳定的收入源。 　　短租公寓让多方共赢 　　记者走访了几家位于闹市区的和厦大附近的短租公寓。一位负责短租业务的李女士介绍说，目前这种短租公寓都以类似家庭式旅馆的方式推广，一般都是租用小户型项目里的整层或整个单元，也有一些其他楼层或单元的零散房间，规模也有大有小，少的在10间以内，多的会达到100多间，每间面积有20-50多平方米不等。一般来说，这些旅馆内装修风格统一但并不完全相同，都以简洁大方为主调，彩电、空调、卫生间等设备一应俱全。 　　李女士说自己的公司并不算人，手上有60多间房源，但分布在岛内四个区域，连湖里区都有；每个房间租用业主的租金大概在800元左右，再加上装修与设备投入,30平方米的房间投入成本大概在15000元左右．如果是3年的租约，摊到每间上的月成本大概是400元左右。按照目标预期，一套房间全年出租率70%,每天收费120元计，全年可收回3万余元，投资收益也算是不错的。 　　中原联合禾祥西店经理蔡鑫杰介绍说，目前有许多这样的短租公寓管理公司通过房产中介来子找这种房源，一般地段的成交价位在每月800-1000元之间，租金是半年一付。精装修房的租金会梢高一些．不带装修的会略低一收。因为是长期租约，业主也比较省心。如果是业主自己出租，在换房客时，多半会有一到二个月甚至更长时间的空置期，对业主来说也是一种损失。而这种短租公寓就不存在这个问题，租赁合同签订后，公司按时将租金打到业主的账户上，非常省心。这样看来，短租公寓确实也让小户型投资者有了稳定的收益。 　　短租公寓成小户型“救星” 　　从事酒店业多年的黄先生介绍说，酒店的入住率一般以50%为界限，低于50%的入住率就算是生意很淡了，50-75%是正常入住率，75%以上是旅游旺季的入住率。以此推算，如果按每月20天的入住率来计算，目前市场零售报价每天每间160元，一个标准间一个月的收人有3200元。正因为有了这样的收益，才使得越来越多的人开始投身到短租公寓市场。 　　蔡鑫杰认为，虽然短租公寓是个不错的形式．但目前市场竞争还是比较激烈的，单位出租价格并不高。记者也看到一些短租公寓打出的广告，有些价格在100元／天左右甚至更低。记者在采访中就发现．厦大附近某项目内的小套间每天的租金仅为76元。 　　蔡鑫杰因为工作关系对小户型投资有自己的看法。他认为，目前市场上的小户型投资实际收益并不高，一般在3%左右，好一些的可以达到5-7％。但也应该看到，以目俞的房价来看．小户型房产的投资．更看重的应该是其增值的功能。因为如果是3％的投资收益，仅仅比银行存款利率高，看不到很明显的收益。但近几年的房价增长速度快而明显，使得人们对投资房产的信心也巨增。而短租公寓也适时出现，并且会随着厦门旅游业的进一步发展而大有市场。 　　目前，厦门这样的短租公寓有一些已渐成规模．如时代雅居酒店服务公寓、青年阳光公寓等，都已经有了一定的知名度。如时代雅居单单在莲坂裕发店就有130多间客房。同时．这些公司的客房一般都位于市区内多个地段，使外地游客或者出差的人不管想住哪个片区，基本都可以找到合适的房子。 　　今年房产新政的出台，使得今后将占市场供应量70%的小户型再次成为市场关注的焦点，无论买房卖房．还是房东和租户，都在为小户型找到一条多方共赢的最佳出路。一业内人士分析说，跟出租用途的考虑是一样的，短租公寓不同的区域、不同的租住客户，需要不同的小户型产品，如酒店式公寓在商务区会比较有市场，因此，如果希望以短租公寓为出租模式，在投资小户型时就要考虑周全了。 　　投资宝典 　　投资小户型看黄金分割点 　　小户型以其低总价、低首付、低月供的优势，把众多投资者吸引过来。虽然市场上对小户型的需求很热烈，但也同样其有投资风险。如何进行小户型投资？市场时兴一套有趣的“黄金分割论”。 　　先是时间分割。因为工作时间与居家时间之比正好构成一个黄金分割，即0.618比0.382，所以专家认为，最有价值的地段可能是工作与社区之间的黄金分割点。 　　其次是尺度分割。小户型因其小，面积更要精打细算。在小户型越来越热的过程中，市场有一个趋势，即户型越小越好。但绝对的小民不符合居住者的正常生活需求，也绝对不会是潮流。新消费或投资趋势表明，小户型在面积大小上也存在黄金分割率。 　　在30至80平方米之间，有一个黄金分割数，正好是50多平方米。所以，市场上50多平方米的小户型热卖度超过了其他规格。 　　空间主要是卧室与起居，30平方米根本无法细分任何功能区，难以满足高品质居家生活。而50多平方米是功能上黄金分割区的最小面积，即可分出30平方米的主体空间和20平方米的配套空间，解决独立厨卫、阳台、储改等各个功能。 　　因此，根据“黄金分割论”选择的小户型应该是既节省户型面积，减少投资总额，同时又能满足空间上的审美和功能需求，保证居住者的生活品质与居家情趣。 　　风险自在人心 　　（BOBO/文） 　　有人说，小户型房产的典型特征是“买的不住，住的不买”。此话有理。 　　笔者的一位同事，工作五年了还在租房，而且无一例外的都是租小户型套房。也有一位朋友，工作10年了，手中有出租房四套，套套都是小户型，自己独住120平方米的大两房。所以，从租客和房东的关系来看，小户型是典型的投资型产品。 　　但小户型的收益到底达到多少才是值得投资的呢？有报道称，据某中介公司调研结果显示，目前小户型的投资回报率下跌5%左右，一些以往投资回报率在12％－15％左右甚至更高的公寓，现在已经跌到了5-8％左右，跌幅惊人。 　　但即便如此，还是有些人对小户型表现出了前赴后继的投资劲头。而且目前市场上每推出一个小户型产品，几乎都说自己的租金回报率不会低于10％。客观地说，10％还是个比较容易让人动心的数据。 　　专家说，投资一般有三种类型的渠道，一种是高风险高回报，如股票；一种是低风险低回报，如储蓄；第三种则是中等风险中等回报，典型的是不动产投资。 　　最近几年房价的不断上涨，让更多人认可了这种中等风险的投资果道，所以才有了越来越多人投身其中。像前面提到的那位朋友，她自称自己买房买上瘾，但凡看到小户型在卖，无论多挤都要拼争一翻把它买下来。这位朋友经手的小户型多套，有部分是短线投资，房产升值后将其出售；另外一部分则是做长线投资，以出租房屋的方式获得收益。但在二手房交易时间和税收上新政策实施以来，她认为短线投资的风险已经非常大，基本只能考虑长线投资。 　　所以，投资风险自在人心。与前些年十几万就可以买套小户型相比，现在基本都要在30万以上的投资领才能成为业主。投资回报率虽然渐映，但小户型诱惑力却依旧存在。按照一位专业人士的说法，投资回报率下映，是市场在过滤前几年的“暴利”，说明租货市场在走向成熟。从一个成熟的市场角度来看，反而风险比以前更小了。但愿如此。