在跑马圈地中各展所长

自2004年初开始，一股投资经济型酒店的热潮，在成都市遍地开花。据不完全统计，截至去年底，成都有各类经济商务型酒店、小户型公寓式酒店等900多家，已远远超过现有二、三星级酒店的规模，而且发展与连锁势头还没有出现放慢的迹象。

　　经济型酒店已与成都中低端星级酒店直接构成了竞争局面，使许多二、三星级酒店出现了较大的经营困难。2006年成都70％以上的二、三星级酒店都出现了客源下降的情况。

　　本文将成都市二、三星级酒店与经济型酒店进行对比分析，以找出各自的优势与劣势。

　　投资规模。二、三星级酒店的投资，动辄上亿元，少则几千万元。而且投资回报周期长，配套的客房、餐饮、娱乐、会议、停车场等设施完备齐全。目前成都市挂牌的46家二星、61家三星酒店，从功能配套到设施完备上，是完全符合星级标准和星评条件的，且投资规模都比较大。而大批经济型酒店投资规模一般在150万元－1500万元之间，大多采用租赁旧招待所（旅馆）、闲置写字楼、学校宿舍、普通公寓、厂房、新开发小户型楼盘等，来进行改造装修。装修改造周期，多数控制在5－10个月范围之内，很少有投资者自己购买土地，建设装修来完成经济型酒店筹建的。这样，只用2－4年时间就可回收投资，年投资回报率高达30％－40％。

        客源结构。二、三星级酒店多数以商务散客、会议客源、团队客源、协议客户等客源为主，年均房价在158－280元之间，平均入住率在65％－78％之间。而经济型酒店推出了价格“杀手”，以80元、118元、138元、158元，188元等不超过220元的房价，来争夺客源，抢占二、三星级酒店的部分客源市场，及留下的部分客源市场空间。

        服务质量。成都的经济型酒店，小的往往只有20间－50间客房，上一点规模的客房数多在90间－190间左右，业主往往是冲着高额投资回报而来的。其管理水平、服务质量、卫生标准等各不相同，而且多数业主和投资者，从未接触和从事过酒店行业。当然，像法国雅高集团的“宜必思”，北京首旅集团的“如家”，上海锦江集团的“锦江之星”等品牌做得还是比较好的。由于星评标准的制衡和相应的配套检查机制，使二、三星级酒店的整体水平普遍好于经济型酒店。2005年－2006年，成都星级酒店的对客服务满意率为88％－95％，经济型酒店的对客服务满意率为78％－90％。

        成本控制。从投资上来看，星级酒店一般投资规模大，回收周期长，银行贷款利息多；而经济型酒店投资规模小，回收周期短，回报率高，银行贷款利息少。从配套功能上来看，星级酒店一般配套功能完善；经济型酒店多以经营客房为主，除附带设有小餐厅外，其他配套项目全部转移和借助社会力量来完成。星级酒店一般机构齐备、人员齐全，往往按客房总数的1∶1.5来组建人员；经济型酒店的人员配置都比较低，往往为1∶0.4。经济型酒店以经营客房为主，大厅一般都较小，又无其他经营项目；二、三星级酒店配套功能齐全，但会议厅、西餐厅、大堂吧、洗衣房等利用率很低，盈利能力不强，折旧压力还很大。

        管理文化。成都二、三星级酒店都十分注重管理文化、企业文化的建设，并精心构筑装饰文化、主题文化、服饰文化和服务文化。而经济型酒店在这些方面是不够突出和到位的。装饰雷同、千篇一律，多追求大厅、客房的“简约、快捷、单纯、实用”。另外在管理文化上，星级酒店有各种严格的规章制度；而笔者所了解的部分社会经济型酒店，根本谈不上健全的规章制度，更谈不上有细致完善的制度建设。

        经营效益。从2005年、2006年两年的经营收益来看，成都目前经济型酒店的入住率在78％－90％之间，二、三星级酒店的入住率在64％－82％之间。经济型酒店的平均房价虽没二、三星级酒店高，但其年平均收益率和回报率，是要高于星级酒店的。星级酒店出售一间客房的总成本在58元－70元之间，而经济型酒店出售一间客房的总成本在40元－55元之间。正因为有如此高的投资回报率、利润率，各类经济型酒店明显提高了扩张的速度。

        硬件配套。成都的经济型酒店由于投资小，又以经营客房为主，业主们往往把客房装修得明快、温馨。其中好的经济型酒店客房设施配置与二、三星级酒店不相上下，而挂牌价却要低于二、三星级酒店。在突出客房为经营亮点的同时，其他配套功能是不能与二、三星级酒店相比的，星级酒店所拥有的中西餐服务、会议服务、娱乐服务等，是许多经济型酒店所不能提供的。在硬件设施上，星级酒店可提供24小时热水，中央空调服务，为保障客人财产人身安全，有24小时监控服务，报警服务。而部分不规范的经济型酒店则做不到这一点。

        市场占有率。成都目前有星级酒店130多家，各类经济型酒店900多家，社会旅馆、招待所1500多家。到2007年底，预计市区的经济型酒店将达到饱和状态，市场占有率也将大大高于星级酒店。经济型酒店相互之间的竞争，星级酒店与经济型酒店之间的竞争将更加激烈。经济型酒店的利润空间和投资回报率，将随着竞争的加剧而下降。

        前不久，四川省发布了《四川省旅游星级饭店发展战略规划（2006－2020年）征求意见稿》，明确提出了四川星级酒店发展战略。鼓励有条件的三、四星级酒店向四星、五星发展，向特色化、主题化、绿色化发展。低档酒店走经济型酒店的发展方向。到2020年全省星级酒店力争达到180多家，力争有1家白金五星，15家五星，3－5个本土经济型连锁品牌酒店的战略。从以上发展战略来看，一、二、三星级酒店的生存发展空间、市场占有率将大大下降，优质的经济型连锁品牌酒店的空间将大幅提升。2007-12-24 16:55:02